Аренда жилья подорожает за счет налога 

Фин.Известия.Ru 
Михаил Хмелев 
20.12.2006

В следующем году Федеральная налоговая служба (ФНС) вплотную займется гражданами, которые сдают квартиры в аренду. Ну не дают их доходы налоговикам "спать спокойно". А посему тех, кто уклоняется от уплаты подоходного налога, будут вычислять и привлекать к уголовной ответственности. Впрочем, заставить граждан добровольно платить налог со сдачи квартир налоговая служба вряд ли сможет. Рынок аренды жилья должен сам выйти на тот уровень отношений, когда сдавать квартиры "по-серому" будет невыгодно. 

Аренда жилой недвижимости в России - традиционно один из самых "теневых" секторов российской экономики, вытащить на свет который сегодня практически невозможно. Объемы средств, которые перекочевывают от квартиросъемщиков в карманы хозяев жилья в масштабах страны даже приблизительно подсчитать невозможно. Но самым денежным в этом отношении является рынок аренды в Москве. За него и возьмутся в первую очередь инспекторы ФНС.

По приблизительным данным, в год владельцы московской недвижимости, сдающейся в аренду, получают около $4 млрд. Если бы налоговикам удалось заставить всех их заплатить подоходный налог, только бюджет столицы пополнился бы на 450 млрд. рублей. Но реальных рычагов давления на владельцев недвижимости у налоговых инспекторов нет, а добровольно платить 13% от своих доходов граждане не хотят.

Сегодня налоговая служба может только теоретически определить, сдается ли в наем та или иная квартира. Для начала инспектор может проверить все квартиры, находящиеся в собственности, но где никто не прописан. Под проверку также могут попасть квартиры граждан, имеющих две жилплощади и более. Выяснить наличие постояльцев тоже не составляет большого труда - при помощи соседей, участкового и данных из паспортного стола. Но доказать наличие договорных отношений между жильцами квартиры и ее хозяином, а тем более факт передачи денег за услуги найма можно лишь в результате специальной операции. 

Если хозяин квартиры не заключал никакого письменного договора со своими постояльцами, поймать его на уклонении от уплаты налогов практически невозможно. Другое дело, если стороны заключили договор, копия которого, как правило, сохраняется в офисе риэлторского агентства, выступавшего посредником сделки. Однако уклонистов среди владельцев квартир, официально оформивших сделку по их сдаче в аренду, немного. Все они знают на что идут и честно платят налоги с той суммы, что указана в договоре. 

- Если граждане не хотят оформлять свои отношения в договорной форме на рынке аренды жилья, государство заставить их это сделать вряд ли сможет, - пояснили "Известиям" в одном из риэлторских агентств. - Может быть, под страхом смертной казни и удастся обязать всех заключать договоры. Но тогда владельцы квартир, чтобы не платить налоги, будут в них указывать, что жилье сдается лишь с уплатой услуг ЖКХ.

Рынок аренды должен самостоятельно прийти к необходимости перехода на договорные отношения, считают эксперты. Ведь договор аренды выгоден обеим сторонам. Квартиросъемщики тем самым страхуют себя от повышения арендной платы или выселения на следующий же месяц после въезда в квартиру по прихоти ее хозяина. А владельцам квартир договор гарантирует своевременное получение платы за поднаем и сохранность своего имущества. Правда, все это стоит дополнительных затрат - как минимум отчислений государству в виде подоходного налога. И переносятся эти затраты, как правило, на плечи постояльцев. 

Как изменятся цены на жилье в Москве в 2007 году

Фин.Известия.Ru
15.12.2006

Тимур Баткин, заместитель генерального директора Группы компаний "ДОН-Строй": 

- Подавляющая доля предложений на сегодняшнем рынке - около пяти миллионов кв.м - это массовая застройка и жилье эконом-класса. Этот сегмент рынка близок к насыщению, поэтому в нем вряд ли стоит ожидать серьезного роста цен. Предложение же в сегменте качественного жилья - всего около 500 тыс. кв.м. А спрос на него в последние годы стабильно высок. В результате ситуация на этом рынке скорее ближе к дефициту, нежели к насыщению, и здесь мы прогнозируем рост цен на 25-30%. 

Виталий Осьминин, руководитель отдела маркетинга и рекламы компании "ЮИТ Московия":

- Не будет чудес, нет, не будет! Спрос сохраняется, предложение не увеличивается, а скорее даже сокращается. Реальных резервов, которые обеспечили бы значительный рост строительной отрасли, просто нет. Получается, что дефицит жилья был, есть и будет, а следовательно, на падение цен рассчитывать не приходится.

Андрей Уфимцев, директор по продажам компании элитной недвижимости "Новое качество":

- Скорее всего строительство жилья будет вестись на кредитные деньги, и остановки роста цен - как итог появления большого количества квартир - не предвидится. Прогнозировать можно замедление роста цен. Но, по самым осторожным прогнозам, к концу следующего года стоимость кв.м вырастет примерно на 30%.

Николай Андреев, генеральный директор компании "Пересвет-Недвижимость": 

- Рост доходов населения значительно отстает от роста цен на жилье. Поэтому основным сдерживающим фактором остается низкая покупательная способность. Резкого падения цен ждать в дальнейшем не стоит. Максимальное снижение цен не превысит 5%. До лета будет продолжаться стабилизация, но ситуацию на осень 2007 года спрогнозировать трудно: многое зависит от рынка новостроек. 

Елена Комова, директор управления маркетинга агентства недвижимости "Домострой". 

- Спада или снижения цен в 2007 г. не произойдет - для этого нет никаких оснований. С большой долей вероятности можно прогнозировать стабилизацию рынка в течение 2007 г. во всех сегментах, на первичном и на вторичном рынках рост цен не превысит уровня инфляции. Исключение составит загородная недвижимость. В течение 2007 г. прогнозируемый рост цен на рынке загородной недвижимости превысит инфляцию и составит 20%. 

Александр Тимофеев, генеральный директор компании "МТ Девелопмент" 

- Дефолта на рынке столичного жилья не будет, и подешеветь могут только квартиры в типовых домах. Снижение стоимости типового жилья может произойти постепенно в течение полугода на уровне 10-15%. В сегменте бизнес-класса рост цен может остановиться уже к весне будущего года. За счет роста платежеспособного спроса на качественные квартиры в диапазоне от 1.5 до 3 млн. долларов рост цен на них в 2007 году может составить 4-5% в месяц. 

Марина Разоренова, аналитик компании "Северо-Запад":

- Бизнес-класс и элитное жилье будет дорожать, а неликвидная вторичка - дешеветь. Коттеджи в Московской области подорожают процентов на 20-30 за год, наибольший рост цен будет в сегменте эконом-класса. Так же сильно вырастут в цене таунхаусы. В сегменте элитного загородного жилья тоже будет происходить определенная дифференциация - качественные коттеджи будут дорожать, а вот некачественные - оставаться невостребованными.

Эльвира Еремина, генеральный директор девелоперской компании "Сити - XXI век":

- В следующем году до осени рынок будет находиться в стабильном состоянии. Рост цен на жилье в Москве составит, по нашим оценкам, около 2% в месяц. Вызвать остановку или уменьшение цен на жилье могут лишь макроэкономические потрясения. Одним из них может стать резкое снижение цен на нефть. 

Сдача квартиры в аренду перестает быть выгодным бизнесом

Фин.Известия.Ru
Наталья Барановская
13.09.2006

Пустые хлопоты

Чем выше поднимаются цены на жилье, тем больше квартир пустует - потенциальные продавцы не спешат реализовывать недвижимость в ожидании, когда цена квадратного метра достигнет пика. Квартиры, чтобы они не простаивали зря, предлагаются арендаторам. Но выгодно сдать жилье в столице становится все труднее. 

Доходы тают

"Если на рынке купли-продажи спрос в несколько раз превышает предложение, то на рынке аренды другая ситуация. Предложение в последнее время выросло, и это не могло не отразиться на ценах. В обороте появились квартиры, не используемые собственниками. Это и жилье, купленное для детей, и приобретенное для себя как вторая квартира и с целью инвестиций. В результате предложение увеличилось настолько, что смогло стабилизировать цены, - говорит Эльвира Ерёмина, генеральный директор компании "Сити-XXI век". - Впрочем, осенью, в пик спроса на рынке, цены на аренду поднимутся, но значительным рост не будет".

Еще полтора года назад можно было купить однокомнатную квартиру за $60 тыс. и сдавать ее за $500 в месяц, получая ежегодный доход в размере $6 тыс., при этом доходность от аренды составляла 10% годовых. Сегодня квартира, которую можно сдать за $500, стоит не менее $120 тыс. 

"В этом году в связи со значительным подорожанием недвижимости существенно снизилась доходность от аренды жилья. Если до конца 2005 года окупаемость новой квартиры, сдаваемой в аренду, составляла 10-12 лет (и это без учета роста рынка), то к сегодняшнему дню этот срок увеличился до 20-25 лет, - подсчитала Мария Жукова, заместитель директора управления аренды компании "МИЭЛЬ-Недвижимость". - Таким образом, доходность от сдачи квартиры в аренду без учета рыночных изменений уменьшилась до 4-4.5% годовых".

Чтобы квартира приносила хоть какой-то доход, владельцы снижают арендные ставки, но некоторые квартиры сдать практически невозможно. По словам Эльвиры Ерёминой, сейчас немного повышается цена аренды недорогих одно- и двухкомнатных квартир, а "трешки" даже дешевеют. "Наименьшим спросом пользуются многокомнатные квартиры - от 4 комнат и более", - уточняет Мария Жукова.

Топ-менеджеры предпочитают снимать

Растет и предложение аренды элитного жилья. По словам Натальи Новиковой, генерального директора компании Renaissance Realty, сейчас многие владельцы элитных квартир, приобретавшие жилье с целью дальнейшей перепродажи, наблюдая за ажиотажным спросом на жилье и невиданным ростом цен, предпочитают сдавать свои квартиры в аренду.

"В первом полугодии 2006 года продолжился рост арендных ставок на элитные квартиры. Среди основных факторов, повлиявших на этот рост, - существенное падение курса доллара, рост стоимости жилья, инфляция. По данным Renaissance Realty, рост арендных ставок в первом полугодии составил 10-25%. В настоящее время цены на элитные квартиры верхней ценовой категории, расположенные в ЦАО, начинаются от $8 тыс. в месяц, - говорит Наталья Новикова. - Еще одна примета времени - увеличение на рынке дорогой аренды доли отечественных арендаторов. Это весьма состоятельные и влиятельные люди, желающие подчеркнуть свой высокий статус, принадлежность к кругу избранных, элите. В то же время вкладываться в недвижимость они не спешат и предпочитают аренду покупке".

Число людей, предпочитающих жить на съемных элитных квартирах, растет. Особенно привлекают арендаторов, по наблюдениям Натальи Новиковой, престижные районы центра: Арбат, Патриаршие пруды, Тверская, Золотая миля (Остоженка), Серебряная миля (Плющиха-Фрунзенская). "Причем все чаще арендаторы предпочитают снимать жилье в новостройках с полным набором характеристик, присущих элитному жилью: подземным паркингом, профессиональной охраной, благоустроенной придомовой территорией и др.", - говорит она. И число таких квартир будет расти. По данным Дмитрия Зайцева, консультанта департамента элитной недвижимости компании Paul's Yard, к концу года ожидаются новые поступления квартир на аренду в новостройках. Речь идет о жилых комплексах "Триумф Палас", "Воробьевы Горы", а также некоторых элитных клубных домах Золотой мили.

Дом в аренду

Решить проблему с неудовлетворенным спросом на аренду могли бы доходные дома. Пока в Москве только один доходный дом, что в Большом Николоворобинском переулке (принадлежит городу). Как сообщили нам в дирекции доходного дома, стоимость аренды там составляет от $2.5 тыс. до $12 тыс. в месяц в зависимости от площади квартир. И только одна квартира (двухуровневая, 7 комнат, $12 тыс. в месяц) в настоящее время свободна - жильцы недавно съехали. Арендаторов долго ждать не придется. 

"Спрос на аренду квартир в доходных домах всегда будет достаточно высоким, - уверен Дмитрий Зайцев. - Основное преимущество квартиры в доходном доме для арендатора заключается в том, что на период заключения контракта он фактически становится полноценным хозяином данного помещения. Таким образом, у него не возникает проблем, связанных с взаимоотношениями с владельцем квартиры. Достаточно позвонить в круглосуточную службу эксплуатации, чтобы решить любой текущий вопрос. Кроме того, здесь имеется возможность краткосрочной аренды, что не всегда приветствуется владельцами обычных квартир элитного сегмента, и отсутствует необходимость платить комиссию риэлторским агентствам". Правда, как считает Семен Пузрин, управляющий по финансам УК "КОНКОРДИЯ - эссет менеджмент", частные компании пока не заинтересованы в строительстве доходных домов. "Срок окупаемости таких проектов на нашем рынке пока чрезвычайно долгий - 15-20 лет, - говорит он. - А вот за рубежом доходные дома считаются нормой, возможно, доходные дома на российском рынке пока будут пользоваться спросом только у иностранцев и строиться будут соответственно для них".